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北京二手房出售常见问题及咨询详情

软装 作者:Fruri 时间:2018-09-04 11:31:33 浏览量:4893 来源:住范儿
导语: 二手房交易流程 (1)买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4)立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 买二手房特别要注意,要清楚买二手房注意事项,不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。
房产买卖常见哪些问题 一、二手房交易十项注意(1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。(5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。(9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。(10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
关于二手房买卖纠纷
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约,应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约,则丧失定金。虽然房东签了居间协议,而且也收了定金,如果房价涨得比较多即使双倍返还,还是可以赚钱,所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定,虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本,但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系,而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下,房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了,买方可以向房东主张房价的差价损失,也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
北京二手房出售常见问题及咨询详情
2016年购买房屋应注意的问题
2015年,北京二手房成交量突破了19万套,创下了近5年的新高。这就意味着,过去一年,至少有10万家庭加入了二手房买卖的大军。众所周知,在北京买房对任何家庭来说,都是件大事。动辄就要花费数百万甚至上千万的购房款。而房屋买卖是一个复杂的流程,会遇到各种法律问题。正值3·15消费者权益保护日,新浪二手房特邀中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生,针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。以下为采访实录:主持人:各位新浪网友大家好,欢迎来到新浪直播间,收看新浪二手房3·15特别节目。又是一年3·15,又正值楼市旺季。所以今年新浪乐居二手房3·15特别节目就是二手房买卖小心哪些“猴赛雷”。今天在演播间,我们请来了中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生,针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。靳律师你好!靳双权:你好!常见的二手房纠纷案件有哪些?主持人:1、我们知道过去的一年包括近期,北京二手房市场十分火热。相信您也接触了很多关于二手房交易的案子,您能先聊聊,在过去一年里您都碰到过哪些二手房交易产生纠纷的案子吗?靳双权:主要有以下几种:(1)由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。当利好政策出台时,房价可能上涨,这时卖方违约的情形比较多,卖方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。当限制政策出台时,房价可能下跌,这时买方违约的情形较多,买方通常会以合同存在漏洞为由要求解除合同退房。(2)连环买卖引起的纠纷。对于改善需求家庭来讲,需要把自己的房屋卖掉,用卖房的钱来购买新的房屋,当自己卖房过程中发生问题,例如买方未能按时支付房款,导致自己在买方过程中会造成对卖方的迟延。但是由于卖房与买房没有必然的因果关系,所以由于上家违约导致对下家的违约,难以向上家索赔。(3)共有人为转移房产而引起的纠纷离婚一方为了转移房产,或者继承人一方为了多占有房产,而将房产出售。其他权利人以恶意串通为由主张合同无效。(4)由于特殊性质房屋,交易受到限制引发的纠纷如军产房、央产房、经济适用房、小产权房屋等特殊类型房屋,不能上市或者上市受到限制引起的纠纷。立契时应注意哪些合同条款?主持人:我们发现在您说的这些案例里,有很多都是因为合同不明确引起的纠纷。您能介绍一下,购房者在签合同时应当注意哪些条款呢?靳双权:在选定自己中意的房屋,双方对交易内容已经初步达成一致后,双方将进行房屋买卖中最重要的一步签订《房屋买卖合同》,在此特别提醒购房人应注意以下几点:(1)核实产权人及产权状况并选择与什么样的人交易包括:签订合同的人应是房屋产权人,或者是产权人合法授权的代理人,需要核实授权书的真实性。产权人的配偶需要出具书面的《同意出售证明》。还要核实房屋是否存在抵押、查封、异议登记等情况,以及第三人是否有居住权、承租人是否放弃优先购买权。继承所得的房屋,其他继承人是否同意出售。还有就是如果在谈的过程中发现对方是一个非常难缠的人,宁愿不买,也不要与他交易。(2)明确自己的资信情况在限购的城市购买房屋,自己是否具有购房资质。以及自己在银行的资信状况,是否符合贷款条件,能否贷到自己需要的数额。(3)买卖合同约定的内容要全面并具有可操作性。首先要选择专业的房地产中介机构,专业的房地产中介机构的合同相对完善,并且有承担责任的能力。其次对于房地产中介机构提供的合同,也要认真研读,因为中介机构的人员更替比较频繁,并不是每个中介人员都熟悉流程。合同中要明确双方权利义务,还要明确付款方式、数额、期限,以及贷款不被批准或都批准的数额没有达到预期,如何处理。对于买方最有利的就是走资金托管。还要明确交房期限,解押期限、过户期限,户口的迁出期限,家具是否作价的房价之内。还要约定明确的违约责任等等。就是到发生问题时,都能在合同中找到合同依据,以便于明确责任。遇到房产纠纷应当怎么办?主持人:您刚才也谈到了很多纠纷案件,那么想请您说一下,当购房者遇到这些纠纷时,应当怎么办呢?靳双权:二手房买卖交易程序比较复杂,历时较长,一般需要3个月甚至更长的时间。需要双方和中介的多次相互配合。纠纷在所难免,当发生纠纷时,对于购房者来讲,需要做两件事,一是通过中介直接与对方积极协商解决,找到纠纷发生的原因,对于因误会产生的纠纷要消除误会;不要激化矛盾,尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷,可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合同或解除合同。二是保存好证据,当然卖方毁约时,购房人也无须担心,保存好双方往来的通知函或协商记录,积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师咨询,做好应对方案,该调取的证据要进行调取,为诉讼做好充分的准备,防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法,上述部门很难介入民事纠纷,反而会耽误时间。哪些房子不能交易?主持人:还有一个问题购房者很关注,就是在北京房子的类型多种多样,请问需要满足什么样条件的房子才允许进行二手房交易,什么样的房子是不具备二手房交易资格的?靳双权:北京的房屋种类多种多样,常见的有:(1)商品房:只要开发商取得了商品房预售许可证。即使没有取得房产证,此类房屋也可以进行二手房交易。(2)房改房:一般都允许上市交易。但是如果原产权单位是中央一级单位,这样的房屋为央产房:央产房交易需要具备下列条件:①原产权单位已经建立住房档案;②已经取得房屋产权证;③有超标情况但已在原产权单位作过超标处理; ④不是涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,涉及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,原产权单位同意,有的单位只同意在产权单位职工范围内进行交易。(3)军产房:军产房一般不能上市交易,除非部队批准同意上市交易。(4)使用权公房:只拥有使用权的公有住房,又可分为自管公房、直管公房。此类房屋个人只有使用权,不能上市交易。(5)经济适用房。此类房屋需要满5年后可以上市交易。(6)回迁安置房:产权可能会有两种:①没有经过国家正规手续审批,没有产权证,俗称的“小产权” ②经过正规的用地审批程序,如危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的,产权性质为“按经济适用房管理”也称二类经济适用房,这种房屋可交易。(7)廉租房:此类房屋个人只有使用权,不能上市交易。(8)小产权房:指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用。此类房屋所有权不受法律保护,不能上市交易。(9)自住型商品房: 北京市住建委2013年推出的,购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市。哪些房子不能办理按揭贷款?主持人:在北京买房的购房者大多都是贷款买房,刚咱们聊了什么样的房子不能交易,那您能讲一下什么样的房子不能办理按揭贷款吗?靳双权:一定要非常明确,有一些房子是不能进行贷款的。所以在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有:(1)没有房产证的;(2)集体土地上的房屋;(3)房龄很老的房屋的,一般超过30年的房子就不能贷款了,有些甚至都属于危房;(4)旧城改造内的房屋;当地房管部门已经封档,不能办理抵押登记;(5)土地使用权已抵押的房屋;(6)已经被依法查封冻结的房屋。二手房买卖能绕开经纪人吗?主持人:从法律角度来说,您认为二手房经纪人在二手房交易环节所起的作用有那些呢?您建议购房者的房屋交易行为绕开经纪人吗?在选择经纪公司上,作为专业律师,您对购房者有什么建议吗?靳双权:房地产经纪公司以及房地产经纪人对于国家的二手房市场做出的贡献是巨大的。因为信息不匹配,房地产经纪人最大的作用就是把想要买房的人和想要卖房的人约谈到一起签订买卖合同,如果没有他们,房屋是无法完成交易的。所以我认为房地产经纪公司对于房源信息的提供是最重要的。他的基本责任有:提供房源信息、协助签订合同、提供交易流程中各项手续的咨询及办理、协调沟通。我不建议买卖双方绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息,绕过他就违反了诚实信用的原则。没有经纪人协调,双方很难完成签约。①经纪人为购房者提供房源信息是最大的价值体现,既然接受了服务就应支付费用;②买卖双方非专业人士,对贷款银行、过户部门、税务部门的工作流程及整个购房流程都不了解,会导致办理时间拉长;③双方缺乏基本的信任,会由于一些小的分岐而引发大的矛盾,而如果有经纪人从中斡旋,能化解矛盾。(3)选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一些公司,大公司业务知识培训相对完备,合同版本相对完善。还要注重选择经纪人,要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。如何杜绝虚假房源?主持人:您是如何看待房产中介企业责任的?当前网络虚假房源盛行,作为房产经纪人,怎么做到身体力行诚信发布?靳双权:民无信不立,诚信经营是房产中介行业的基本要求,是最宝贵的无形资产。虚假房源信息,购房者叫苦不迭,中介企业信誉受损。建议房产经纪人坚持推广认证真实房源,坚决抵制虚假房源!作为中介公司应以专业性和优质服务来赢取客户,应杜绝虚假,避免虚假房源给需求客户造成困扰及精力损耗,同时也应避免虚假房源给房地产经纪行业形象造成负面影响!主持人:在这次315节目之前,网友们通过新浪二手房官方微信向靳律师提出了他们在二手买卖中遇到的问题,下面我们来让靳律师帮网友解答:买的二手房发现有人租住怎么办?主持人:网友A:我刚买的一套二手房,但发现房屋有人租住,租赁合同还没到期,我应该怎么办?靳双权:你应该要求卖方出具承租人放弃优先购买权的声明,并向承租人核实真实性。如果承租人要求购买,你应要求承租人出具书面证明,进而解除合同并要求卖方承担违约责任。如果承租人放弃,你要考虑是否能接受,购买房屋后,是否能允许承租人继续承租直至租赁合同期满,如果接受就继续履行买卖合同,如果不能接受,应先由卖方协调先与承租人解除租赁合同,然后再继续履行。如果卖方协调不了,你可以卖方违约为由解除合同,如果合同中没有约定,也可依据合同目的不能实现为由解除合同。遭遇一房二卖应如何维权?主持人:网友B:我发现我买的房子被“一房二卖”了,我应该如何维权?怎样才能避免二手房交易中的一房二卖?靳双权:(1)应保存好证据,及时诉讼;(2)调查一下房屋是否已过户给别人,并申请查封房产;(3)确定诉讼方案,和目标,是希望继续要房,还是要解除合同,要求卖方承担违约责任。①如果已经过户,看是否能取得新买方与卖方存在恶意串通,如果有证据,可以要求确认他们之间的买卖无效。如果不存在恶意串通,他们之间的买卖合同也有效,就很难取得房屋,只能要求卖方承担违约责任。②如果没有过户,应先争取实际合法占有房屋,先占有房屋的,通常能得到优先保护。③如果没有过户,也不能合法占有房屋,法院通常会综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。所以要视情况而定,如果不能得到房屋,就应变更请求,要求卖方承担违约责任。(2)为避免出现一房二卖的情况,可以在签订后去该房屋所在地房屋管理登记部门办理预告登记,同时尽快办理《房屋买卖合同》的网上备案手续俗称“网签”。就可以有效防止在交易过程中原房主将该房屋在卖给他人。签完买卖合同后能退房吗?主持人:网友C:我刚签了买卖合同,但我现在后悔不想买了,能退房吗?违约怎么办?靳双权:最好与卖方协商。如果协商不成,需要有合法的理由,合法的理由如《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果合同无效,当然可以退房。如果不存在无效情况,要看卖方是否有违约情形,如果有严重违约情形,合同规定买方有解除权的,可以行使解除权。如果没有合法的理由就要求解除合同而退房,就可能构成违约,要依据合同承担违约责任。阴阳合同有何风险?主持人:网友D:二手房买卖阴阳合同对买卖双方有何风险?靳双权:(一)对买方存在的风险(1)可能导致价格条款无效。我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。(2)为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。(3)卖方可以不履行。当双方网签及贷款都按较低的价格办理时,卖方可以随时不配合,致使合同无法继续履行,如果改回按真实价格办理,需要重新网签和贷款,这可能导致买方付款迟延,而构成违约。(4)行政处罚和刑事追究的风险。偷逃税的行为,一旦被税务部门查出后,受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。(二)卖方存在的风险(1)给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,如果买方反悔,当房价下跌时会给卖方造成损失,还存在房款不能全额收回的风险。(2)如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。(3)同样存在行政处罚和刑事追究的风险。总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。主持人:我看这边网友的热情很高,但是由于时间有限,今天的提问就先到这里。我们也希望这次节目能给广大网友买房带来帮助。315,我们和靳律师一起,让您买房不发愁!感谢靳律师,今天的节目就到这里,谢谢!
房屋买卖中常见的纠纷主要有哪些
1、交付纠纷。主要是指房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷,在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下而发生纠纷。2、房屋买卖合同履行方式纠纷。主要涉及到房屋交付的方式,和房款支付方式。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。3、一房二卖纠纷。现实生活是丰富多彩的,在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。
二手房买卖出现的问题 20
二手房交易中的常见问题 1.继承的房产?2.离婚的房产?3.委托公证的房产?4.公司的房产? 5.有多个产权证的房产? 遗产继承程序中的房屋可否出售?对于继承人欲出售所继承房屋的,应首先完成继承房屋过户手续,再进行房屋出售(例外:朝阳区国土局规定完成继承公证手续后即可卖,无需等到产权证变更完毕)。房屋使用权人(如:公房承租人)可否过户,即转让使用权?必须得到产权单位(既房屋所有权人)的确认。办理时,经纪人先询问客户房屋所属于哪个单位或房管所管理,再咨询此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权,需要哪些手续,如何收费等。 需“改底单”的房屋可否出售?不是所有开发商都愿意“改底单”,所以首先应取得房屋开发商的同意,且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费,标准不一。办理朝阳区房管局的房屋有何不同?如果房屋是属于直管房,房屋档案不在房管局,而是在下属房管所。房管局需要大约三周以上的时间从该区的房管所调取房屋档案再进行正常的过户手续。夫妻双方各有央产房的,可否出售?均可以出售。但有相关面积标准限制,按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定,其余出售面积按照超标处理。二手房贷款最高可以几成? 普通商业抵押贷款:最高八成。要求“房龄”五年内,买方信用及资质也是评定要素。个人住房公积金担保委托贷款:最高九成购房人收入不够支付月还款可能有共同还款人吗?可以,但占产权份额。外国人、港澳人、台湾人能否申请房屋抵押贷款?不允许。如果其配偶是中国人,可由其配偶作为购房人申请贷款,外国人的收入可以做为还款资质审核的一个因素。拆迁户怎样免税? 如果已经拿到拆迁协议的,在购房时,完税当天出示拆迁协议、身份证、户口本,办理免契税手续,但购房价格超过拆迁价格需补交差额部分的契税; 如果还没有拆迁协议先购房的,可在拿到拆迁协议时带所契税凭证和身份证户口本到购房当地的地税部门去办理退税。出售已购公房后,一年内又购买商品房的是否交契税? 免交。在出售前后一年内均可享受此政策(夫妻之间也可享受此政策)。 经纪公司在房屋买卖中所起到的作用是什么?答:主要起到三个做用,①信息渠道②居间中保③权证办理为什么需要经纪公司起到居间中保的作用?答:房屋买卖的完成是一个交易时段而非交易时点,买卖双方对产权过户和款项交割的时点会产生分歧,需要在居间方见证下根据三方事先约定,进行产权转移和款项交割,同时起到证件及手续担保的作用。有居间方根据三方事先约定,进行权属转移和款项交割。房屋产权性质都有哪些?它们之间最大的差异在哪里?答:产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的,商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此,在再次交易时,已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金,商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。怎样计算已购公房的公摊面积?答:房改房公摊面积的计算以国家规定的测绘政策为准,一般公摊系数不超过1.333。商品房公摊面积怎样测算?答:商品房公摊面积由开发商根据用于该住宅的公共面积与实际建筑面积(参照国家标准)来测算。房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产,请问如何上市交易?答:产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房,在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款(1560元/m2×6%×建筑面积)后,才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售。(2004年房改成本价为1560元/m2)经济适用房如何再上市出售?答:已购买经济适用住房的家庭未住满5年的,不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购,出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的,可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。私房交易时需缴纳土地出让金吗?答:个人私房在交易时是不用交缴土地出让金的。 公房上市出售需要原来产权单位同意吗?答:北京市的公房产权性质分两种:一种是北京市已购公房即市属产权房,依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》,不用经原产权单位同意即可以上市出售;另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”,依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》,需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况,具备上市资格才可以上市出售。业主在产权证办下来之前能出售房屋吗?答:不能,因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有房产证,房管局和公证处都不会受理交易手续。但有出售意向的业主可以提前在“链家”登记,加入“链家”的“租售两全”业务,先进行出租获得收益,等产权证办下来后随时可以出售,再办理有关权属转移手续。准许购买经济适用房的条件有哪些?答:具备以下两个条件:一是家庭年收入在6万元以下;二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。“央产房”出售和京产房出售在办理手续上有什么区别?答:①央产房上市需要到位于蓝岛的“央产房交易办公室”办理上市核准手续;②央产房上市需要做超标处理③央产房委托中介交易必须由“链家”等三家指定中介代理④业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明。出售经济适用房和已购公房都要补交土地出让金吗?按什么标准交纳?由谁交纳?答:都要补交。经济适用房在住满5年后允许以市场价格出售,出售时按成交价的10%补交综合地价款,由出售人到房屋所在地区、县国土房管局缴纳;出售已购公房补交土地出让金标准为:当年房改成本价×1%×建筑面积(2004年房改成本价为1560元/m2),由购房客户交纳;已经交易过一次并补足土地出让金的已购公房和经济适用房再次交易无需再交纳土地出让金。外国人、港澳台人士可以购买二手房吗?购买手续上有什么区别?可以办理贷款吗?可以用外币支付吗?答:仅可以购买二手商品房,而不可以购买公房和经济适用房,因为公房和经济适用房具有福利性质。港澳人士买房手续同内地一样并且可以通过链家办理贷款,外国人和台湾人先要在建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》,外国人和台湾人暂不能通过链家申请贷款,但可以个人向汇丰和花旗申请办理。房款不能用外币支付,买方带上买卖合同及预购买房屋的房产证复印件,从国外汇入的购房款汇款单,到外汇局换成人民币。二手房与新开发的商品房相比有哪些优势?答:相比较而言,二手房,有以下三大优势:①地段优势,二手房一般开发较早,处于比较好的地段,周遍的交通、商业、教育配套比较成熟;②现房优势,二手房为现房,优劣情况一目了然;③价格优势,同一地段的二手房,一般比新建商品房价格低10%——30%,而且物业费低廉。同时,大部分公房的建筑面积按使用面积*1.333换算而来,得房率达到75%,比大部分新建商品房要高很多。什么是限时出售?答:业主独家委托链家代理销售房屋,由链家先行支付一定数额的定金,在委托期内,链家通过报纸广告、链家房网、房展会、遍布全市的连锁门店、公司宣传资料等渠道进行免费的宣传推广以达到快速销售目的。委托期满后,如房屋没有出售,链家支付给房主的定金不予退回。什么是透明交易?答:就是交易过程中买卖双方见面,使交易双方拥有一个公开、公正、合理、透明、规范的操作环境。什么是“租售两全”? 答:是“链家”针对有空房子但拿不定主意是租还是售的业主而做的产品。如果业主加入链家的租售两全业务可以先得到一年的房屋租金,而且在此期间业主还可以随时决定是否出售此房屋。如出售,一个月后“链家”会按照合同条款支付业主房款,房屋总价按照双方约定的价格再扣租赁期内未满的租金。承租客户的违约金是由“链家”承担的。什么是二手房交易资金托管业务?答:二手房交易资金托管业务是由建设银行和“链家”共同推出的二手房交易新模式,解决了原二手房交易中“买方不敢先付款,卖方不愿先过户”的顾虑,从新模式的交易流程看,建行为买卖双方提供“居间担保”,“链家”提供二手房前期交易撮合和后期产权过户的办理,使以往的流程更加透明,给二手房买卖双方以最大的安全保证。新的营业税收取规定是?答:个人购买房屋未满5年,出售时按交易总价征收营业税;个人购买房屋超过5年的,符合普通住宅标准的,出售时免征营业税;不符合普通住宅标准的,出售时按买卖交易差价征收营业税。营业税税率是5.5%。营业税推出后进一步明确了普通住宅的概念,那么什么叫做普通住宅?和原来的普通住宅有什么区别?答:同时满足以下三个条件的称为普通住宅:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地(北京市不同区域土地有不同级别的地价)上住房平均交易价格1.2倍以下。 原来的普通住宅是指交易价格在9432元/平米以下的住宅。购买二手房可以办理按揭吗?可以办理几成按揭? 答:可以按揭。五年以内的房屋最高可办理8成按揭。产权过户是否可以加急办理?答:不可以。目前城八区取消过户加急。置换买卖合同签署盖章需要何人签字确认?答:主管和权证相关人员卖方办理二手房转按揭,签署合同时的注意事项?答:卖方必须配合办理提前还款及过户手续;如提前还款时需卖方做委托公证的,卖方必须无条件配合;如买、卖双方不是本人办理手续,并且有公证书的,公证书不能是无转委托公证,如是无转委托公证的需与公司签署规避公司风险的补充协议。出售一套有产权证但贷款尚未还清的房屋有哪几种方式可以操作?答:可以有三种方式:A由业主自行出款可向银行申请提前还款;B如买方一次性付款可由“链家”帮助操作,用买方支付的房款还清银行贷款;C如果买方也需要按揭贷款,则可以委托“链家”办理转按揭业务。(以上三种方式均需向原按揭银行申请提前还款) 买卖双方不能亲自到场办理权属转移,签署相关文件的应如何办理?答:应有国家认可的公证机构所出具的公证书,并附加被委托人的身份证原件及复印件。特殊情况可以由“链家”协助相关部门上门办理。买卖业务收款须注意哪些内容?答:①收款有四种方式,现金、存折、支票、汇款; ②房款额度在5万元以内的可以交付现金; ③建议客户使用银行存折、存单、银行卡交款,交款时由公司财务人员带客户去银行划款,客户交款时应携带存折开户人的身份证原件及代理人的身份证原件; ④如客户以支票形式支付房款,在支票款项进入到本公司帐户之前,财务部只开具普通收据,待款项到本公司帐户后,客户可持收据到公司换取正式的房款收入单;⑤如客户自行汇款到公司指定的帐户内,客户应保存好汇款单据,并持汇款单据到公司换取收据。置换业务开发票有哪些规定?答:由客户到总店财务部开发票;开发票时须携带房款收入单;开发票的金额不得高于代理费金额;置换部所交易的房款无发票,最后到客户手里的有契税票/印花税等。取房款时需要带什么证件?如果本人不方便,可以委托他人代取房款?答:取房款需要本人携带身份证原件,到“链家”财务部领款。购买房屋是全款方式,业主如委托他人领款,需要携带业主本人委托书(委托书上附有委托人和被委托人身份证复印件);委托人和被委托人身份证原件。购买房屋是贷款方式,业主只能拿本人无过期的身份证原件到场,或是出示正式的公证书。如何从单位名称上看出是否是央产单位?答:从已购公房买卖合同上的单位名称上判断,带“中国”或“北京”(不含“市”)字头的大部分为央产房,具体情况可以再和蓝岛交易大厅确认。带“北京”(不含“市”)字头的房地局要求开具非央产证明。如何从房产证上看出房产是否是在北京市房地局?答:在房产证第一篇第一行标注:“市×私字×××号”,有一个“市”字打头。什么是房产赠与?需要办什么手续吗?答:不发生金额的产权转移称为赠与。办理房地产赠与,需要交纳评估价格2%的公证费,评估价格3%的契税,评估价的5‰的评估费。一个客户在买房时,已经交了足够的钱,而且去公证处公证了,能否算是房产已从法律上归他了?答:房产买卖双方对交易行为进行公证,这在法律上是允许的,但不能说经过公证的房产在法律上就可以代替《房屋所有权证》,而不用房产权属登记,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行房屋所有权登记发证制度;《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定:因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。因此,经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行证明,以保护当事人的权益,但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为,因此经过公证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》,才能从法律上予以保护。一个客户想买房,希望把产权证写儿子的名字,可以做吗?需要什么证明材料?答:可以做。如果您的孩子未满18周岁,需提交被监护人与监护人的关系证明、监护人的有效证件、合法监护人监护权公证书。满18周岁可以直接办理。有拆迁协议的客户,再买房时可以得到什么样的优惠政策?答:拆迁补助款高于购房款可免征购房的契税,如低于购房款,按照差额的部分交纳契税。(在实际操作中除朝阳区外您应先按成交价的1.5%交纳给所在区房地局,然后凭相应票据到本区地税局进行退税。朝阳区先到地税局办理免税证明,再到房地局过户完税。)办理个人住房抵押贷款的方式有几种?办理个人住房贷款可以质押吗?答:可分为两种。一种是不动产抵押;另一种是质押。质押物可提供银行定期存单、存折、汇票、债券等。因拆迁或其它不可抗力造成终止合同,客户要付赔偿金吗?答:因拆迁等不可抗拒力造成的合同终止,根据合同规定不需要赔付贷款购买二手房,办理完抵押登记后房屋产权证由谁保存?答:办理抵押登记后,产权证归产权人个人保存。业主不能亲自办理出售手续,应如何委托他人办理?答:A受托人与产权人夫妇双方共同办理委托公证,产权人夫妇双方需提供身份证、户口簿原件,产权证原件,结婚证原件,如果是公房还需提供原购房协议;B如果产权人去世,第一顺位继承人(父母、配偶、子女)其中一人若想出售,其他人需提供放弃继承的公证书。公证时需所有第一顺位继承人到场,同时还需提供产权人的死亡证明、产权证原件。C单身直接办理委托公证在二手房买卖中,什么情况下契税可以免交?答:有以下情况的可以免交: A买方有本市市政府提供的拆迁协议,购房款低于拆迁款的可免交。如超出拆迁款,超出的部分按国家规定交纳; B买方在购房前出售过房改房(一年之内)出售房屋的房款低于购房的房款可免交,如超出售房款,超出的部分按国家规定交纳。业主去世,要变更所有权证名字怎么办理?答:需携带业主遗嘱、所售房屋产权人死亡证明、合法继承人放弃继承的公证书、原购房协议,产权证办理更名手续即可。具体情况参照各区房管局规定。如产权人生前未立遗嘱,则需合法的第一继承人同时到公证处办理继承公证,然后到房管局办理相关手续即可。在办理产权证更名时不需交纳契税,只需交纳5元的印花税。如果房屋的产权人已去世,但他(她)的亲属想卖这套房屋可以吗?具体怎样办理?答:可以办理。产权人所有的合法第一继承人都有权力做出卖房产的决定,前提是所有的合法第一继承人都同意出售,并办理更名手续(需要做公证)。如果客户的房屋打算卖了,但是还不能确定具体出售的时间,但客户想在这段时间内出租,办理哪种业务可以操作?这种业务的具体规定是怎样的?答:“租售两全”业务是专门针对有空置房屋,但拿不准主意是通过出租还是出售获得收益的业主。希望对你能有所帮助。
北京二手房出售常见问题及咨询详情
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