调控措施收紧 北京二手房市场降温

软装 作者:raezhang 时间:2018-07-02 15:28:13 浏览量:4493 来源:住范儿
导语: “卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交。”这是去年3月17日前,北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在3月17日,北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。这项被称为北京楼市最严厉调控措施的“3·17新政”,昨天正好满一年。这一年,北京楼市真的降温了吗?二手房房价与2016年12月接近“和去年限购前比,目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧!”3月13日下午,在北京市朝阳区一家链家门店内,一位中介对经济观察报记者表示,经过一年多的回调,目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平,“普遍跌了一万元左右。”查询第三方购房平台看到,3月北京朝阳区的二手房均价为71717元/平方米。2017年3月17日,北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,在实施认房认贷的同时,大幅度提高二套首付比例和按揭利率,政策规定:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。随后,多数一、二线城市及周边城市也跟进加码调控,全国主要热点城市普遍进入调控序列。据人民网报道,北京房地产市场史上最严调控政策实施一周年之后,链家研究院3月16日发布的一份报告显示:2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米,与2016年12月的水平接近。统计显示,2017年的“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后价格连续9个月下跌,累计跌幅15%左右。目前,北京二手房房价似乎出现了企稳迹象,1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。分城区来看,调控后通州、西城的跌幅显著,这两个区域均价涨幅在2016年也较快,调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调,价格向价值靠拢。查询第三方购房平台发现,北京通州3月二手房参考均价仅为46024元/平方米;西城区3月二手房参考均价则为109844元/平方米。除此之外发现,目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%:东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室,去年4月挂牌时报价760万元,现在挂牌价已经降到595万元,降幅达到22%。一位房产中介称,该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖,随后挂牌价一路下调。据梳理多个小区在售及成交记录发现:东城区某热门小区,去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米,而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米,降幅达29%;西城区某热门小区,去年3月中旬成交的某两居室单价14.7万元/平方米,而今年1月底成交的同户型单价11.4万元/平方米,降幅近23%。从非热门小区的价格来看:东城区某小区,去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价10.2万元/平方米,而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价9.4万元/平方米,降幅近10%;西城区某小区,去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价9.9元万/平方米,而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价7.5万元/平方米,降幅近25%;通州区某小区,去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价4.2万元/平方米,而目前在售同户型挂牌总价290万、单价2.3万,降幅为21%;海淀区某小区,去年3月初成交的某居室总价608万元、单价8.6万元/平方米,而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价7.3万元/平方米,降幅超过14%。多个区域的房产中介表示,根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素,目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅,会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。二手房销量下跌50%近一年,上述政策效果逐渐显现,不管是新房还是二手房,成交量都出现大幅下滑。消息称,中原地产研究中心数据显示,2017年3月17日至2018年3月12日,北京新建商品房住宅合计签约23388套,同比2016年3月18日至2017年3月17日,成交量下降了48.7%,刷新历史最低纪录。二手房方面,“3·17新政”以后,北京二手房仅签约120821套,与2016年同期的254916套相比,下跌了52.6%。从2017年3·17限购政策发布至今,北京市的一、二手房的成交数据表现不一,据经济观察报报道,其中一手房去年3月份成交量为2259套,成交均价为44503元/平方米,从成交量来看,限购后逐步小幅下跌,但2017年12月至2018年1月份,月成交量均超过2017年3月份,月成交均价则均高于2017年3月。但二手房的变化较为剧烈,2017年3月份北京市二手房成交量为30737套,评估均价为63082元/平方米,至今,成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套,评估均价为58319元/平方米。刚需占比增加中原地产研究中心数据统计,过去一年,北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。二手房市场全面降温,成交价、成交量均明显下降,成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。“认房认贷”是3·17调控的主要手段,这一政策对于换房需求的影响较大。有贷款记录购房者均被认定为“二套”,房贷利率从之前的95折(首套)到调控后的上浮20%。以2017年500万总计的“低总价改善”房源的首付、利率同比变化为例,数据显示虽然调控后均价下跌,但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。统计数据表明,与换房首付比例大幅增加不同的是,纯刚需的首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需占比有明显增加,从总价段来看,400万总价的房源成交占比明显提升。对于今年北京二手房市场量、价走势,链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时预计,在现有政策延续不变的情况下,2018年二手房成交量将和2017年接近,原因在于,2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后,四季度开始小幅修复,加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策,市场修复的力度有限。另外,预计今年会有不少限价房和共有产权房入市,在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看,预计2018年价格总体将保持平稳。
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北京楼市调控升级后有哪些影响? 北京市政府于3月17日紧急收紧房地产调控政策:①实施“认房又认贷”;②二套房贷最低首付比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;③住房贷款期限由原最高可达30年降至25年等措施,以遏制房价。这是北京楼市的进一步调控升级。此次调控,第一个:对整个北京二手房影响较大。中原地产首席分析师张大伟分析认为,认房又认贷后,未来改善需求大部分最多只能贷款186万。首先政策打击了改善需求,提高了改善需求门槛,特别是按照目前北京市场的二手房交易中,非普通住宅影响非常大。第二:对没购房记录群体是利好易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:① 北京政策趋于严厉,说明对于近期房价管控会继续强化。② 一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市,可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况,这个时候去北京购房,那么需要按照六成甚至8成的比例,这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖,只有这样才可以快速筹集全款,当然对于此类购房群体来说,近期购房压力确实会有所增大。③ 对于北京市场来说,近期房屋买卖会趋于平稳,毕竟潜在的购房需求减少了。市场交易降温,那么价格方面持续上涨的态势也会得到遏制,所以近期北京新房的交易价格或得到一个稳定水平的维持,对于符合购房条件的群体来说,尤其是没有购房记录的群体来说,是一个利好,至少购房中可选的房源会更多。在此之前,据券商中国消息,中国房地产业协会发布的房价行情显示,北京房价连续17个月环比上涨,自2015年10月份以来,北京平均房价已经由37221元/平,涨至60738元/平(2017年2月),涨幅高达38.72%。
楼市降温房价真要降了?
今年以来,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。其中,北京从3月17日至今,一个多月的时间就出台了十多项政策。那么,这一个多月过去了,现在北京楼市交易情况到底如何?出现了哪些变化?楼市要变天?赶快看看!4月份北京二手房网签环比减35%自今年“3.17”楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,同比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。北京市房地产业协会秘书长陈志:我们通过收紧金融杠杆使得你自身的购买冲动或者叫购买的这种,想利用杠杆啊做这种过渡的这种投资,超越自身的承受能力的这样的冒险,得到抑制。而从各大房地产中介公司的实际签单量来看,成交量普遍下滑幅度在70%左右,有近三成小区的门店出现了零成交的情况。而像北京市场上最大的中介链家,“3.17”政策出台后的7周时间里,成交量出现了7连降,其中4月第四周,成交量仅为调控前高峰水平的11%。中国指数研究院常务副院长黄瑜:那一定程度的管控,强制性的让大家冷静,让这个市场稍微冷却一下,当然最终也是希望一定程度上然后通过这种调控来改变一些预期,然后让大家更加理性地去面对市场。此外,北京银监局发布的监测数据,4月第二周至第四周,北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔,周环比连续下降。“3?17”新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元,其中有9.76亿元为首套房首次贷款,占比达到82.4%,政策落地效果明显。北京部分小区二手房报价降低在北京大街小巷里盘踞着大大小小的中介门店,这些门店被看作是北京二手房市场的晴雨表。随着近期政策的陆续实施,北京二手房交易量明显下降,这使得市场买卖双方的心态,发生了很大变化。据介绍,房产中介带看量的下滑,也使得买卖双方的话语权发生一定变化:新政出台以后,业主坐地涨价的情况没有了,买方议价空间大大增强。虽然议价空间大了,但真正出手的人少之又少。近期,北京链家主动开展了店面的合规整治工作,启动了部分门店的关闭,据初步统计已关闭近87家门店,主要包括三类:商住小区的中介门店,一层居住类改商业出租的门店以及主营高价二手房的门店。而北京市场其他一些中介公司的门店,目前也纷纷关闭了一些商住小区附近的门店。以北京的商住房小区北京像素为例,围绕该小区周边的10余家中介门店目前都已被关闭。北京市房地产业协会秘书长陈志:(北京)对二手市场做了一些规范,更多地我们是从规范市场秩序这个角度来的,从这些制度上看,我想这个北京吧,这个应该说由于前一段时间在过热,那么再加上有些人呢蓄意,在蓄意炒作,那么这样的一个现象的话,应该会在未来得到抑制。北京增加土地市场供应力度与以往调控不太一样的是,在抑制炒房、去杠杆的同时,北京还在加大供给侧改革、增加土地市场供应上加大力度。先在3月迎来了土地供应高峰,后在4月迎来了土地成交高峰,可以说,北京土地市场也正在房地产市场的调控上不断发力。进入2017年以来,北京供地节奏不断加快,而且相当数量都是以自住房为代表的保障房、政策房用地。据统计,2017年4月,北京涉及居住类用地成交11宗,较3月多出9宗,这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。此前16个月里,北京单月的宅地成交数量从未超过5宗。国务院发展研究中心市场经济研究所刘卫民:我们仍然鼓励它的土地推出速度,能够为后续的供求基本平衡,创造更良好的市场环境。比如说最典型的像北京这样的热点城市,那么它(以前)供求偏紧,所以现在我们已经看到北京市的土地供应速度要与往年相比明显加快。根据北京市规土委的统计,今年以来,北京市土地市场持续加大住宅用地供应力度,截止目前,土地市场共推出普通商品住房用地共23宗,约166公顷。其中,累计成交10宗集中建设自住型商品房,规模在87万平方米,而且供应地块区位优势明显,基本都位于轨道交通沿线等交通便利的区域。北京市房地产业协会秘书长陈志:我们在今年又增加了自住房和保障房的供地,从这个角度来说,我们更多的是把发力的或者是供给的调整方向,转为中低价位,转为普通老百姓,转为市场的这个刚需端。那么我想通过这一系列的、系列性的组合性的这样的一种多因素推进,我们的市场应该是会起到一个相对平稳发展的一个效果。
调控措施收紧 北京二手房市场降温
北京房地产中介面临洗牌关店潮初现是怎么回事?
房地产中介成为此轮楼市调控的重灾区,门店关停的数量逐渐增加。在 楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介“生死劫”正在上演。中介门店橱窗房源广告都已下架;“量价齐跌”几乎成为中介人员的 统一话术;此外,清明节假期,房产中介经纪人破天荒地获得两天假期。业内认为,房地产市场规范化势在必行,严查只是开始,政策及监管持续收紧几成定局。在 这一轮周期中,中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰,未来行业或将在重压下洗牌。一直以来,从事房 地产经纪行业的经纪人都会做“话术培训”,所谓的话术就是指如何与卖家及买家进行沟通以促成房屋交易。其中,很重要的一方面是在被问到市场现状及走向时, 经纪人的判断,具体来说就是成交量跟成交价格的描述。在不同市场、不同买卖方、不同经纪人之间,话术都会有差别。不过,北京商报记者走 访市场发现,近期房地产中介一线经纪人的话术开始趋于统一,那就是“量价齐跌”。自2016年“9·30”政策出台后,二手房市场出现下行,但至今年春节 后二手房市场出现回温,这期间无论是成交量还是成交价格的行情,经纪人在与买卖双方沟通时会出现“量跌价稳”、“量跌价涨”等不同情况。对于市场为何会形成“量价齐跌”这一统一话术,多个区域中介门店经纪人的解释基本一致。一方面,自3月17日北京楼市新政出台后,一系列政策接踵而至, 严格的限制政策对楼市降温效果明显。据某大型中介机构研究人员表示,本周北京二手房市场成交量环比下滑近50%;带看量下降幅度超过40%;价格方面,卖 方报价预期下调,房屋成交议价空间开始变大。可以说,新政后北京楼市“量价齐跌”格局已开始显现。另一方面,监管部门提出中介机构不得哄抬房价的规定,同时对于中介机构的执法检查力度开始加强。为规避监管风险,中介公司也要求经纪人不对买卖双方表述“房价会继续上涨”等类似的观点。除话术开始统一为“量价齐跌”外,北京商报记者走访市场时还发现,之前挂在门店橱窗上的房源信息展示已经完全被撤下。此前房屋中介所使用的一系列房屋宣传手段也开始收敛。值得一提的是,在市场成交量下滑、监管趋紧的背景下,清明节假期内,某大型中介公司给一线经纪员工放假两天。朝阳区青年路区域一中介门店经纪人小张称:“在我做二手房经纪人的近三年时间里,除春节假期外,从未有过连休两天的时候。”近期二手房中介市场出现的关店现象开始引起越来越多的人注意,其中不仅有被强制关停的门店,还有更多自行关停的中介门店。相关数据显示,自3月17日北京楼市新政出台至今,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿,另外有91家房地产中介公司已自行关停。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房中介行业关店潮已开始出现,主要原因在于监管查处力度加强及市场整体下行。从监管层面来看,3月23日,市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋、中原等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行 为,落实正在实施的楼市调控新政。会上明确提出,“从今天起,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢‘涨’必查、逢‘炒’必办”。此后, 在市住建委等多部门联合执法检查中,数十家中介机构门店被关停。此外,监管执法部门的坚决态度也传导给北京二手房中介机构,部分存在违规可能的中介机构选择主动关停店面运营。当然,另一个原因也在于市场成交的下行,尤其是“商改住”房屋的重拳砸下之后,此类房屋交易基本冻结,“商改住”楼盘周边开设的店面关停也是身不由己。“公司已经关闭了几家位置不好的店面,同时,公司正在研究计划性地关闭部分店面。这也是公司为了保持长远发展所做出的选择。”北京一家中型房地产中介公司负责人如是说。有业内人士分析认为,政策重压、市场下行,北京房地产中介机构正在经历“生死劫”。关店潮已经开始出现,未来关店潮仍会持续甚至扩大。2016年楼市的回暖给予二手房中介公司信心。一方面,新兴互联网中介开始设立线下门店;另一方面, 传统二手房中介机构也忙于开店扩张,巩固并进一步抢占市场份额。在此情况下,2016年中介门店数量进一步增加。但是今年在严查违规之下,一些难以盈利、 不太规范的的二手房中介门店关停将在所难免。某房地产中介负责人在接受北京商报记者采访时表示,在市场不断走向规范化之后,房地产中介行业优胜劣汰将加速发生。一般而言,中介机构业务模式单一,企业生存受市场调控影响较大。同时,规模较小的房地产中介机构抗风险能力较弱,预计今年将“死”掉一批中介公司。上述人士进一步称,市场波动是正常的,本轮行业调整期来临的另一个原因在于监管,即行业不断走向规范,在这一过程中,服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运,不只是中小公司,甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。不得不提的是,有知情人士透露,近期监管部门查出关停数十家店面,对于整顿房地产市场秩序而言,仅仅是个开端,宏观层面政策的出台才是劈向房地产中介机构的“雷”。有业内人士认为,未来包括二手房屋交易佣金比例的调整、房产中介行业制度进一步完善、监管惩罚长效机制的建立等,都有可能成为规范行业发展的措施之一。
北京二手房市场开始遇冷了吗?
据报道,2月份受“认房认贷”的调控政策及春节假期影响,2月份北京的二手房市场明显遇冷,包括链家和我爱我家在内的北京主流中介机构的二手房成交明显下滑,房价亦呈现持续回落的趋势。报道称, 通过北京主流中介机构的成交数据,可一窥2月份北京的二手房市场行情。其中,链家二手房成交量环比明显减少54.9%,同比下滑73.5%,均价稳定,环比小幅下跌0.5%,同比下跌8.6%。而我爱我家的2月实际合同签单量较1月下降了49.5%,较去年2月下降了72.9%,这一签单量在过往一年里也仅高于2017年5月、6月,处于较低水平。业内人士表示,2月份仅有28个交易日,又份恰逢春节7天长假,且假期主要集中在2月中旬,使得春节前后的供需都受到了很大影响,2月份北京二手住宅网签量出现明显回落,终止了从去年10月份以来北京二手房网签量连续三个月上涨的势头。希望楼市的价格可以保持稳定!
楼市到底有多疯狂
继2015年房地产开发投资降到最低点后,2016年年初,楼市开始回暖,京沪深三大城市率先领涨,深圳新房均价一举迈入5万元大关。随后,但一线城市周边地区房价也开始上涨。紧接着,南京、厦门、合肥、苏州等城市轮流引领房价上涨,到了8月,全国房价更是呈现同比普涨态势,在纳入国家统计局范畴的70个城市中,房价上涨的城市占比超过八成。一线城市涨幅连续三个月收窄后再次上扬,数据显示,从今年2月到8月,短短半年时间内,全国70多个主要城市中,近20个城市的房价涨幅超过10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。楼价上涨也极大地刺激了各路资本拿地的热情。仅2016年上半年,南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗,平均溢价率高达126.08%,较2015年大幅上涨116%。土地出让金方面,苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%,苏州涨幅更是高达867%。许多城市都开始上演,面粉价超过面包价的现象。房价真能涨到天上去吗?成为了很多人心头的疑惑。2016年2月-8月全国70多个主要城市近20个城市的房价涨幅超过10%15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间2016年1-6月南京 合肥 厦门 苏州合计成交住宅土地75宗平均溢价率高达126.08%较2015年大幅上涨116%2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势调控成下半年热词!半年24个城市出台50多次楼市新政自今年年初以来,房地产市场的火爆行情超出所有人的意料,如果说上半年热词是房价暴涨,那么下半年的热词,则毫无悬念的是调控政策出台。这一轮调整席卷了大半个中国的主流城市,而且这种趋势也在不断延续,丝毫没有减弱的迹象。最先出现房价快速上涨的一线城市,如上海、深圳等相继出台调控措施。此后,接棒房价上涨的部分二线城市,如合肥、厦门等地也相继推出新政,局部收紧楼市政策。但大量资金仍纷纷涌入房地产市场,9月,全国楼市再次触顶,北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。楼市调控不得不再度加码,北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政,随后的9天时间,20余个城市接连跟进,纷纷加码楼市调控,并掀起对房产商捂盘惜售、中介虚假宣传等行为的专项整治行动。11月,深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控,有统计显示,自从9月30日开始,全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。未配而随着各地调控政策的不断加码,调控效果也是进一步显现,据国家统计局公布的11月份70个大中城市房价数据显示,11月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%,相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。与此同时,房价上涨的城市数量也在不断减少。15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温。2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势2017楼市怎么走?是涨还是跌?今年房地产的很多数据,都创下了历史新高。据公布的数据显示,1-11月份,中国商品房销售面积达到13.58亿平方米,同比增长24.3%,前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;此外,前11个月销售额也是达到了10.25万亿元,增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。然而,在房地产的各项数据创下新高的同时,我们可以看到数据向上走势已经疲态尽显。那么,马上到来的2017年,房地产究竟会有怎样的表现。交通银行首席经济学家 连平:我觉得现在提出建立这个长效机制,确实是中国房地产市场上一个长远的大计,也是一个具有积极重要的规划含义的目标和政策,但总的来说我们房地产市场的税收的结构和体系是很不完善的,有很多税该收的没有收,那么税种创新这些方面都需要很多探索,希望能够尽快推出。易居中国控股有限公司执行总裁 丁祖昱:现在北京跟上海这种情况差不多二手房交易量是一手的三倍到四倍,就整个交易市场的交易主体已经去到了一个二手交易量市场,如果大家觉得北京上海说二手房交易已经很火了,实际上跟国外市场来比是还不对的,因为在美国来讲,长期的话,存在二手跟一手来比是8:1,就是说从现在北京跟上海可能先走了一步,但是跟成熟市场来比的话,它二手市场整体占比的还会有一个比较大的上升的空间,这总体来讲,毫无疑问是全国一个大的趋势,因为房子在不断新盖的过程中,存量会越来越大,那将来交易的主体会是存量房,所以从将来整个市场来看,房价的走势,市场的变化,可能会越来越多的稍微把眼光从新楼盘那边抽出来,更多去关注到现在存量的市场变化。长远来讲还是要多一些供应量来才能真正解决这些普通老百姓能够买上自己满意房的问题吧。
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